Thẩm định giá bất động sản

Đối tượng thẩm định

Đất đai, nhà phố, biệt thự, căn hộ, văn phòng, siêu thị, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất kinh doanh, nhà xưởng…
Các tài sản gắn liền với đất đai

Mục đích thẩm định

Mua bán, chuyển nhượng
Vay vốn ngân hàng, góp vốn liên doanh
Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp
Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại
Hoạch toán kế toán, tính thuế
Tư vấn và lập dự án đầu tư
Chứng minh tài sản du học, du lịch

Hồ sơ thẩm định

Đối với thẩm định giá nhà phố, căn hộ, đất

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất
Giấy phép xây dựng
Bản đồ hiện trạng
Tờ khai lệ phí trước bạ

Đối với thẩm định giá công trình xây dựng

Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
Giấy phép xây dựng
Các hợp đồng thi công
Bản vẽ thiết kế
Bản vẽ hoàn công
Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

Thẩm định giá nhà ở riêng lẻ (villa, biệt thự, nhà liền kề), thẩm định giá căn hộ chung cư, thẩm định giá cao ốc, thẩm định giá văn phòng…

Nhà ở riêng lẻ: (gồm: biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) là nhà ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được xây dựng trên đất được ghi nhận có mục đích sử dụng là đất ở (đất thổ cư).

Nhà chung cư: là nhà ở có cả phần sở hữu riêng và chung, có nhiều hơn một tầng, nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ dân cư. Chung cư được chia làm hai loại dựa vào mục đích sử dụng là để ở và sử dụng hỗn hợp cả để ở với kinh doanh.

Cao ốc: cũng giống như những khu nhà chung cư, đều là nhà cao tầng với rất nhiều tầng. Tuy nhiên, cao ốc chủ yếu là để làm văn phòng, cho các doanh nghiệp thuê làm đại diện văn phòng hoặc làm trụ sở công ty.

Nếu như chung cư là những nơi để cho cư dân sinh sống, thì cao ốc là nơi làm việc của các doanh nghiệp, công ty trong và ngoài nước. Không giống như thiết kế của các căn hộ cao cấp, cao ốc chủ yếu thiết kế mô hình văn phòng để cho doanh nghiệp thuê và hoạt động có hiệu quả hơn.

Văn phòng (hay công sở): là tên gọi chỉ chung về một phòng hoặc khu vực làm việc khác trong đó mọi người làm việc hay là những tòa nhà được thiết kế, bố trí để sử dụng hoặc cho thuê đối với những cá nhân, tổ chức thực hiện các hoạt động văn phòng (liên quan đến giấy tờ, sổ sách, máy vi tính….), Văn phòng cũng có thể biểu thị một vị trí hay một bộ phận trong một tổ chức với các nhiệm vụ cụ thể gắn liền với các hoạt động liên quan đến những công việc chung, đối nội, đối ngoại, quản lý công sở của tổ chức đó (Văn phòng Sở, hay văn phòng được đặt trong các cơ quan, tổ chức, công ty và thường có các chức danh Chánh Văn phòng, Phó Văn phòng…). Thời Trung Cổ (1000-1300) văn phòng đã được manh nha hình thành và là nơi mà hầu hết các lá thư của triều đình, các văn bản luật pháp đã được sao chép và lưu giữ.

Thẩm định giá trị Nhà Phố Căn Hộ phục vụ các mục đích:

Mua bán, chuyển nhượng.
Vay vốn ngân hàng.
Góp vốn liên doanh.
Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp.
Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp.
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại.
Hoạch toán kế toán, tính thuế.
Tư vấn và lập dự án đầu tư.

Hồ sơ thẩm định nhà phố căn hộ cần chuẩn bị:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
Giấy phép xây dựng
Bản đồ hiện trạng
Tờ khai lệ phí trước bạ

Thẩm định giá nhà xưởng: Nhà xưởng thép, nhà xưởng gỗ…Thẩm định giá công trình xây dựng: Khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất kinh doanh

Nhà xưởng là gì? Có những loại nhà xưởng nào?

Theo Wikipedia, nhà xưởng là tài sản vật chất có sức chứa và quy mô quản lý lớn (so với cửa hàng), có thể là địa điểm tập trung nhân lực, trang thiết bị, nguyên vật liệu phục vụ cho quá trình sản xuất, bảo quản, vận chuyển hàng hóa.

Các loại nhà xưởng: Nhà xưởng có thể xây dựng từ thép, gỗ nhưng hiện nay chủ yếu làm theo kiểu nhà thép mang do có các tính năng ưu việt hơn cả với những đặc điểm sau:

Tính bền vững

Nhà thép giúp quá trình sản xuất liên tục, không bị ngưng trệ hay ảnh hưởng bởi các yếu tố khí hậu như mưa, bão, tuyết, hay động đất…
Cấu tạo bằng Kết cấu thép giúp chống lại các rủi ro hỏa hạn có thể xảy ra, nhà xưởng gỗ không có ưu điểm này.
Chống sự thấm nước và côn trùng tấn công: Khác với các cấu trúc nhà gỗ, thép là chất liệu bền, chống lại sự thấm nước hay côn trùng và những yếu tố gây ra hư hại cho nhà xưởng. Mặt khác, thép là chất liệu cực bền, không dễ bị oằn, uốn cong bởi yếu tố nhiệt độ, giữ cho cấu trúc nhà xưởng luôn bền vững theo thời gian.

Thân thiện với môi trường

Để xây lắp một nhà xưởng gỗ cần rất nhiều thân cây với bản chất gỗ tốt. Điều này gây ảnh hưởng xấu đến môi trường sống của các loài động vật cũng như con người. Do vậy, sắt thép là sự lựa chọn tốt nhất để bảo vệ môi trường tự nhiên.

Thời gian xây lắp nhanh, chi phí lắp đặt tiết kiệm, bảo hành lâu dài.
Tùy theo quy mô, nhà xưởng có thể được hoàn thành trong vòng vài tháng, quá trình tháo gỡ, di dời chỉ trong vài tuần.
Nhà thép được xây dựng bảo trì trong thời gian dài, các kết cấu được sơn lại bảo đảm độ bền cho hoạt động tối ưu của nhà thép.
Chi phí xây lắp đặt nhà thép có thể cao hơn nhà gỗ, nhưng độ bền, thời gian sử dụng và các đặc tính ưu việt trên là nền tảng để nhà thép là lựa chọn tối ưu cho các công ty.

Công trình xây dựng là gì? Có những loại công trình xây dựng nào?

Công trình xây dựng

Căn cứ pháp lý: Điều 3 Luật Xây dựng 2014: Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác.

Phân loại công trình xây dựng:

a. Công trình dân dụng

Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ
Công trình công cộng gồm: công trình văn hóa, công trình giáo dục, công trình y tế, công trình thương nghiệp, dịch vụ, nhà làm việc, khách sạn, nhà khách, nhà phục vụ giao thông, nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng truyền hình, nhà ga, bến xe, công trình thể thao các loại

b. Công trình công nghiệp gồm:

công trình khai thác than, khai thác quặng; công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình kho xăng, dầu, khí hoá lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình cơ khí, chế tạo; công trình công nghiệp điện tử – tin học; công trình năng lượng; công trình công nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp.

c. Công trình giao thông gồm:

Công trình đường bộ, công trình đường sắt, công trình đường thủy, cầu, cầu, sân bay.

d. Công trình thủy lợi gồm:

Hồ chứa nước, đập, cống, trạm bơm, giếng, đường ống dẫn nước, kênh, công trình trên kênh và bờ bao các loại.

e. Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm:

Công trình cấp nước, thoát nước;
Nhà máy xử lý nước thải,
Công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác thải;
Công trình chiếu sáng đô thị.

Thẩm định giá trị Nhà Xưởng phục vụ các mục đích:

Mua bán, chuyển nhượng.
Vay vốn ngân hàng.
Góp vốn liên doanh.
Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp.
Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp.
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại.
Hoạch toán kế toán, tính thuế.
Tư vấn và lập dự án đầu tư.

Hồ sơ thẩm định nhà xưởng cần chuẩn bị:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
Giấy phép xây dựng
Các hợp đồng thi công
Bản vẽ thiết kế
Bản vẽ hoàn công
Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

Thẩm định giá trị Đất đai phục vụ các mục đích:

Mua bán, chuyển nhượng.
Vay vốn ngân hàng.
Góp vốn liên doanh.
Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp.
Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp.
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại.
Hoạch toán kế toán, tính thuế.
Tư vấn và lập dự án đầu tư.

Hồ sơ thẩm định đất đai cần chuẩn bị:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
Giấy phép xây dựng
Bản đồ hiện trạng
Tờ khai lệ phí trước bạ

Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

I. Khái niệm về Thẩm định giá

Thẩm định giá được hiểu là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

II. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

1. Mục đích thẩm định giá bất động sản

Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa ra một số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản…

1.1. Bảo toàn tài sản

– Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản.

– Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.

1.2. Mua bán tài sản đơn hạng mục

1.3. Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

– Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh.

– Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp.

– Bán doanh nghiệp.

– Cho thuê.

1.4. Chuyển nhượng bất động sản

1.5. Bồi thường

1.6. Thế chấp

Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là bất động sản là vật thế chấp. Giá trị vật thế chấp phải thích ứng với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Thực tế an toàn không thể không quyết định bởi tính chuẩn xác của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp. Vì thế cần phải có chuyên gia chuyên nghiệp thẩm định giá.

1.7. Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa

Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thị trường tư bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành. Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng lực chi đều và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu.

Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện trạng và triển vọng cucar doanh nghiệp phát hành cổ phiếu. Bản thân điều đó đã có nhiều nhân tố cần tới thẩm định giá.

1.8. Hạch toán kế toán

Thuế khóa quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm… là lấy bản thân làm đối tượng (ở đây không bao gồm tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó được vận dụng đúng theo trình độ nhất định của các quốc gia. Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế. Vì vậy cần có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.

1.9. Nghiệp vụ thanh toán

Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập; những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đề bù, cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hóa giá hoặc biến đổi. Như thế cần các nhà chuyên môn thẩm định giá đưa ra những kết luận thẩm định giá để thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có.

1.10. Phục vụ tư vấn

Việc trình bày các đặc tính thẩm định giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vựa đặc thù của phụ vụ tư vấn. ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp phục vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh.

Có rất nhiều loại tư vấn, chủ yếu là:

– Kiện tụng.

– Giúp cho việc hạch toán kế toán.

1.11. Chứng minh tài sản du học, định cư, du lịch.

III. Nguyên tắc và quy trình thẩm định giá bất động sản

1. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

– Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

– Nguyên tắc cung cầu.

– Nguyên tắc đóng góp.

– Nguyên tắc thay thế.

– Nguyên tắc cân bằng

– Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

– Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

– Nguyên tắc phân phối thu nhập

– Nguyên tắc thay đổi

– Nguyên tắc tuân thủ

– Nguyên tắc cạnh tranh

Ngoài các nguyên tắc thẩm định giá áp dụng theo Tiêu chuẩn Việt Nam số 06 ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính thì nguyên tắc thẩm định giá bất dộng sản còn có những nguyên tắc sau:

– Nguyên tắc phù hợp.

– Nguyên tắc sinh lợi của đất…

2. Quy trình thẩm định giá bất động sản

2.1. Xác định vấn đề

– Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá.

– Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật

– Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá

– Thiết lập ngày có hiệu lực

– Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

2.2. Lên kế hoạch thẩm định giá

– Nhận biết các yếu tố cung cầu, thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền của bất động sản được mua; bán; cho thuê và đặc điểm của thị trường.

– Nhận biết các tài liệu cần thiết cho yêu cầu thẩm định giá: bất động sản, thị trường…

– Thiết kế chương trình

– Lập đề cương báo cáo.

– Lập kế hoạch thời biểu công việc cho từng bước công việc và cho toàn bộ quá trình.

2.3. Thẩm định hiện trạng bất động sản, thẩm định giá và các bất động sản so sánh

Tiến hành thu nhập và tổng hợp tài liệu trên thị trường:

+ Dữ liệu tổng quát: kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn, tỉnh thành…

+ Dữ liệu đặc biệt: chi phí, thu nhập, giá thị trường, giá cho thuê, lãi suất, lợi nhuận…

Tiến hành thẩm định hiện trạng bất động sản

+ Bất động sản thẩm định giá

+ Các bất động sản so sánh

2.4. Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp

2.4.1. Phân tích tài liệu

Phân tích sử dụng hiệu quả nhất và có hiệu quả nhất
Phân tích thị trường
Phân tích bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh

2.4.2. Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

Sử dụng những dữ liệu đã thu nhập và phân tích vào các phương pháp
Phân tích những mặt thuận lợi và hạn chế của các thông tin

2.5. Ước lượng giá trị thị trường – Phi thị trường bất động sản thẩm định giá

Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm định giá
Đưa ra giá trị thị trường của bất động sản thẩm định (giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường)
Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá
Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm định giá

2.6. Báo cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản

Báo cáo thẩm định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà thẩm định giá và là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá.
Báo cáo thẩm định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị.
Báo cáo thẩm định giá cần phải nêu được những nội dung chính sau đây:

+ Loại bất động sản cần thẩm định

+ Khách hàng thẩm định

+ Mục đích thẩm định

+ Thời điểm thẩm định

+ Đặc điểm pháp lý và kinh tế – ký thuật của bất động sản thẩm định

+ Cơ sở giá trị của thẩm định giá

+ Ứng dựng các phương pháp thẩm định giá

+ Kết quả thẩm định giá

+ Những hạn chế của kết quả thẩm định giá

Trích từ: Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá của Cục quản lý giá – Bộ Tài chính